1) La valuación moderna en México se inicia a fines
del siglo XIX, cuando se organiza el Catastro de la Ciudad de México, por el
interés del valor de los inmuebles como base para la tributación predial. Los
profesionales que se reclutaron para llevar a cabo esos trabajos fueron
ingenieros civiles, siguiendo, por un lado la tradición de la Colonia durante
la cual la valoración y la tasación la practicaban los alarifes (nombre dado a los arquitectos o maestros de
obras) y por otro la italiana, en donde la valuación estaba a cargo de
los geometri, topógrafos, también ingenieros.
Estos profesionales se inclinaran a basar el valor de
esos bienes en el costo de construcción o en el de reposición y que
buscaran vías de uniformidad en los valores del suelo basadas en argumentos
esencialmente físicos: ubicación, localización, forma, topografía, superficie.
2) Igualmente en la “Ley General de Instituciones de
Crédito”, (1897), que reconoció, en su Capítulo III, a los Bancos Hipotecarios,
estableciendo: Artículo 44. El préstamo hipotecario nunca excederá la mitad
del valor de los bienes dados en garantía…
Artículo 45.
Para los efectos del artículo anterior, el valor de los bienes que se trata de
hipotecar será fijado por peritos nombrados por el Banco, a no ser que exista
un avalúo catastral practicado en toda forma, y que la Secretaría de Hacienda autorice
a los Bancos para que se atengan a dicho avalúo catastral.
3) Otro momento muy importante se da con la creación de la
Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, que también requirió de valuadores.
Esto fue en el año 1925. Los excedentes del Fondo de Pensiones se destinaban
para otorgar préstamos hipotecarios hasta por 5 mil pesos para adquisición o
construcción de casa habitación y hasta 15 mil para compra de tierras de
cultivo y su habilitación. Otorgar créditos hipotecarios implicaba la necesidad
de conocer el valor de la garantía y esto la de practicar la valuación
de la misma. Para este trabajo se recurrió a los valuadores experimentados que
trabajaban en el catastro. Ellos trajeron al avalúo hipotecario los criterios,
métodos y técnicas que conocían: los catastrales.
4) El 16 de enero de 1925 se publicó la Ley General de
Instituciones de Crédito y Establecimientos Bancarios, que estableció: Art.
24.-… el valor de los bienes que se trate de hipotecar será fijado por peritos
nombrados por el Banco, a no ser que exista un avalúo catastral practicado en
toda forma y que la Secretaría de Hacienda autorice a los Bancos para que se
atengan a dicho avalúo catastral.
5) La creación del Banco Hipotecario Urbano y de Obras
Públicas en 1933 era parte del proyecto para impulsar el desarrollo de la Banca
de Fomento. En un principio, las funciones del Banco comprendían todas las
operaciones de crédito inmobiliario para construcciones urbanas, instalaciones
industriales y obras de servicio público. Esta institución requirió del
servicio de valuadores y, como en el caso de los créditos hipotecarios de la
Dirección de Pensiones, lo más expedito fue recurrir a quienes sabían del tema:
los valuadores del catastro. Estos valuadores dieron origen a los usos,
costumbres de la valuación mexicana.
6) La Asociación Hipotecaria Mexicana se creó con la
intención de contar con un organismo que respaldara a la banca privada, recién reorganizada
y regulada, para otorgar créditos hipotecarios a los particulares. Se creó el Banco
de Cédulas Hipotecarias, S. A. Un banco de este tipo interviene para certificar
la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de
las Cédulas.
7) La banca privada
se vino consolidando apoyándose en la Ley de Instituciones de Crédito y
Organismos Auxiliares de 31 de mayo de 1941. Los bancos buscaron integrar sus
cuadros de valuadores. Los valuadores basaban su dicho de la práctica catastral, el costo al que
llamaban Método Físico. Esto lo estipulaba claramente el artículo 36 de
la Ley, que precisaba: “El costo de las construcciones, el valor de las
obras o de los bienes, o el producto de las rentas o aprovechamientos serán
fijados por peritos que nombrará la institución acreedora.”
8) Con la creación de la Comisión de Avalúos de Bienes
Nacionales en 1950 se ha logrado mejorar la profesionalización de los avalúos,
aunque en este caso estén limitados a bienes
inmuebles, siempre y cuando en la operación sea parte el gobierno federal o los
organismos públicos descentralizados.
9) El Enfoque de
Mercado se menciona por primera
vez en la Circular 1202 de la Comisión Nacional Bancaria en 1994; pero no es
hasta la aparición de la Circular 1462 de la Comisión Bancaria y de Valores de
2000 en donde se explica claramente este nuevo enfoque.
10)
Con la creación
de la Sociedad Hipotecaria Federal la Ley
le otorgó amplias facultades para
regular la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados.
