La
Ley Federal de Correduría Pública
publicada en el Diario Oficial de la
Federación el 29 de diciembre de 1992, en su artículo 6 señala que al
corredor público corresponde: II. Fungir como perito valuador, para estimar,
cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se
sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad
competente.
Sin embargo el Acuerdo de la Secretaría de Economía en el que se establecen los lineamientos sobre valuación a seguir
por los corredores públicos, fue publicado en el Diario Oficial de la Federación el 9 de marzo de 1999. El Acuerdo establece los parámetros técnicos y jurídicos a los
que deben sujetarse los avalúos que practiquen los corredores públicos ya que la
Ley y los diversos ordenamientos que
lo prevén no lo señalaban:
1.
- Los avalúos practicados a bienes
inmuebles deberán contener lo siguiente:
I.Nombre
de la persona física o moral, autoridad o institución que solicita avalúo; II.
Nombre del propietario del inmueble y su domicilio para oír notificaciones;
III. Motivo del avalúo; IV. Ubicación del inmueble; V. Número de cuenta de las
declaraciones de valor catastral del inmueble; VI. Descripción del inmueble y
su uso actual y potencial; VII. Clave del área o corredor de valor, del uso,
rango de nivel y clase de cada porción de construcción, así como de cada factor
de eficiencia; VIII. Descripción de elementos urbanos significativos del área o
corredor; IX. Análisis metodológico y consideraciones previas a la conclusión;
X. Fecha en que se realiza el avalúo y período de vigencia; XI. Nombre y número
del corredor público que realiza el avalúo, así como su rúbrica y sello en cada
hoja del dictamen.
Se
debe contar como información mínima: copia certificada de la escritura pública,
boleta predial y planos arquitectónicos, fotografías interiores y exteriores de
las parte mas representativas.
2.
- Los avalúos practicados a terrenos
urbanos o suburbanos deberán
contener adicionalmente al anterior, lo siguiente:
I.Régimen
de propiedad; II. Dimensiones, formas y proporción; III. Uso del suelo; IV.
Calidad de los suelos, y; V. Densidad de población, intensidad de construcción,
servicios, afectaciones o restricciones a que estén sujetos.
3.
- Los avalúos practicados a terrenos
agropecuarios o rurales deberán contener adicionalmente al punto número 1,
lo siguiente:
I.Régimen
de posesión o propiedad; II. Dimensiones, superficie, linderos y colindancias;
III. Clasificación del predio; IV. Calidad de suelos; V. Afectaciones o
restricciones a que estén sujetos; VI. Productividad; VII. Aspectos
agrometereológicos; VIII. Cultivos en la zona del predio, y; IX.
Características panorámicas.
4.
- Los avalúos practicados a unidades
industriales deberán contener adicionalmente al punto número 1, lo
siguiente:
I.Valor
físico de terrenos, construcciones, maquinaria, equipo y demás elementos
incorporados al inmueble de manera permanente; II. Valor de reposición nuevo;
III. Con base a los valores anteriores, el valor neto de reposición, vida útil
remanente, depreciación anual; IV. Análisis y descripción de los bienes y/o
servicios producidos, comportamiento de precios, así como el comportamiento
financiero de la unidad industrial; V. Definición del valor presente neto
basado en la relación ingresos-egresos; VI. Definición del valor conclusivo del
negocio; VII. Diagnóstico final; VIII. Análisis residual con base al mejor
proyecto posible.
5.
- Los avalúos practicados a edificaciones
deberán contener adicionalmente al punto número 1, lo siguiente:
I.Indicar
los tipos de construcción que puedan determinarse acorde a su uso; II. Señalar
para cada tipo un valor de reposición nuevo; III. Determinar el valor neto de
reposición; IV. Señalar el valor comercial; V. Determinar la capitalización de
rentas.
6.
- Los avalúos practicados a inmuebles
sujetos al régimen de propiedad en condominio deberán contener
adicionalmente al punto número 1, lo siguiente:
I.Determinar
el valor del local en función del indiviso que le corresponda; II Señalar las
superficies correctas del terreno; III. Contener la descripción y razón del
método y factores de eficiencia que se aplicaron.
7.
- El Corredor Público para determinar la renta
de un inmueble deberá:
I.Establecer
los precios mínimos y/o máximo de renta nueva de inmuebles, mediante el
análisis y la investigación pertinente
de mercado; II Considerar la capitalización rentas con una tasa mínima de
capitalización que utilicen empresas que deben destinar inversiones a activos
inmobiliarios; III. Tomar en cuenta el valor físico del inmueble.
8.
– En los avalúos que practique el
corredor público a los activos,
maquinaria y equipo especializado, vehículos, mobiliario y equipo de oficina,
con objeto de compraventa, reexpresión de estados financieros, reaseguramiento,
garantía, remate judicial, remate o liquidación de los activos de una sociedad,
o actos relacionados con sucesiones; determinará su valor de reposición nuevo y
neto de reposición, así como su vida útil consumida y remanente, su precio
mínimo de venta y su depreciación anual.
9.
– En los avalúos practicados a bienes
intangibles, se podrá determinar sus
valores de acuerdo a lo siguiente:
I.Investigación
de mercado de bienes y productos similares; II. En el caso de proyectos se
analizará la infraestructura de servicios con que cuenta; III. A través del
estudio del mejor aprovechamiento de los proyectos y el valor comercial; IV. En
la fijación de precios de transferencia
se hará mediante la aplicación de los procedimientos establecidos en la Ley del
Impuesto sobre la Renta.
El
cambio en el paradigma de la valuación de Alfredo Trujillo Betanzos.
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